Per anni gli immobili ricevuti in donazione sono stati percepiti come rischiosi, nelle trattative di compravendita.
Per quale motivo?

Perché un erede “tutelato” dalla legge in determinate circostanze, avrrebbe potuto mettere in discussione l’operazione anche dopo la vendita.

Dal 18 dicembre 2025 è entratata in scena una riforma che rende gli immobili donati più facilmente commerciabili, riducendo il timore che una futura contestazione possa travolgere chi compra.

SCOPRIAMO INSIEME COSA CAMBIA 

Perché gli immobili “di donazione” erano considerati difficili?

In Italia esiste un principio di tutela per alcuni familiari stretti del defunto, chiamati legittimari (in genere coniuge e figli, e in alcuni casi gli ascendenti): a loro la legge riserva una quota minima dell’eredità (la cosiddetta legittima).
Quando qualcuno ritiene che una donazione fatta in vita abbia “svuotato” il patrimonio e leso quella quota, può avviare un’azione per ottenere il ripristino dei propri diritti. Ed è qui che, storicamente, nascevano i problemi sul mercato immobiliare.

In passato, in alcuni casi l’erede poteva chiedere una compensazione economica, ma anche a puntare alla restituzione dell’immobile, coinvolgendo persino il terzo acquirente (cioè chi aveva comprato la casa in buona fede).

Il risultato pratico era spesso questo:

chi compra teme di “portarsi a casa” una grana legale;
chi vende fatica a trovare un acquirente disposto ad assumersi il rischio;
le banche valutano il mutuo con maggiore cautela (o richiedono garanzie aggiuntive).

La riforma del 18 dicembre 2025: l’idea chiave

La novità di fondo è semplice, ma impattante: si rafforza la protezione del terzo acquirente, spostando la tutela dei legittimari su un piano economico. In altre parole, la riforma mira a rendere più difficile (o non possibile) che la contestazione “colpisca” direttamente la casa dopo che è stata venduta a un soggetto esterno, mentre resta la possibilità di ottenere un indennizzo in denaro.

Cosa cambia davvero per chi compra

Per un acquirente, il beneficio principale è la riduzione del rischio

1) Più stabilità per l’acquisto “in buona fede”

Il messaggio è: se l’acquisto è fatto correttamente e con le necessarie formalità (incluse le trascrizioni), la casa non dovrebbe essere “rimessa in gioco” a distanza di anni come accadeva nel vecchio scenario percepito dal mercato.

2) Meno incertezza = trattative più lineari

Nei fatti, questa maggiore stabilità può portare a:

meno richieste di sconti “preventivi” per coprire il rischio;
meno rinvii in fase di compromesso;
meno rinunce last minute quando emerge la provenienza da donazione.

E GLI EREDI?
Cosa cambia per gli eredi legittimari 

È importante chiarirlo: la riforma non cancella la tutela dei legittimari.
Quello che cambia è la forma della tutela:

prima, in certi casi, la richiesta poteva arrivare a incidere sull’immobile anche dopo la vendita a terzi;
ora, la protezione si orienta verso un diritto di credito/indennizzo (quindi una pretesa economica) nei confronti del donatario.

Tradotto: il conflitto tende a spostarsi dal “ridammi quella casa” al “ridammi il valore che mi spetta”.

Perché questa riforma può incidere sul mercato immobiliare

Gli immobili donati rappresentano una fetta significativa del patrimonio residenziale, soprattutto in contesti dove la casa passa “in famiglia” con largo anticipo rispetto alla successione. Ridurre l’incertezza sul destino dell’immobile dopo la vendita significa, potenzialmente:

più case sul mercato senza lo stigma della provenienza donativa;
maggiore liquidità per chi deve vendere;
più scelta per chi compra;

Dal 18 dicembre 2025 la direzione è chiara:
rendere gli immobili provenienti da donazione più trasferibili, proteggendo maggiormente chi acquista e spostando la tutela degli eredi su un piano economico.

Resta però un principio d’oro: non esiste “donazione senza verifiche”.
Cambia lo scenario, non la necessità di controllare bene documenti, date, trascrizioni e contesto familiare.