La vendita di immobili ereditati

Eredità immobiliare, cosa sapere prima di vendere

Ricevere un immobile in eredità è un evento che porta con sé molte implicazioni, non solo emotive ma anche pratiche e burocratiche. Spesso chi si trova in questa situazione non ha conoscenze specifiche sul tema e rischia di affrontare la vendita in modo affrettato, senza avere chiari i passaggi obbligatori e le eventuali conseguenze fiscali.
In questo articolo ti aiutiamo a comprendere quali sono gli aspetti fondamentali da conoscere prima di mettere sul mercato una casa ricevuta in eredità.

La dichiarazione di successione

Il primo adempimento da affrontare è la dichiarazione di successione. Si tratta di un atto obbligatorio che deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dal decesso. In questo documento vengono indicati i beni ereditati, compresi eventuali immobili, e serve a definire le imposte dovute.
Senza la dichiarazione di successione non è possibile procedere con la trascrizione dell’immobile agli eredi, e quindi nemmeno avviare una futura vendita.

Voltura catastale e trascrizione nei registri

Una volta presentata la successione, l’immobile deve essere intestato agli eredi tramite voltura catastale. Questo passaggio serve ad aggiornare i dati del Catasto, così che i nuovi proprietari risultino ufficialmente registrati.
Successivamente è necessaria la trascrizione nei registri immobiliari, che ha lo scopo di rendere opponibile a terzi il trasferimento di proprietà. È un aspetto tecnico ma decisivo, perché solo dopo la trascrizione l’erede può considerarsi, a tutti gli effetti, proprietario del bene.

Più eredi? Serve l’accordo di tutti

Se l’immobile è stato lasciato a più persone, la proprietà diventa comune. In questo caso, per poter vendere, è indispensabile che tutti i coeredi siano d’accordo e firmino l’atto.
Quando l’intesa non è possibile, esistono due strade: la divisione amichevole (con un atto che ripartisce i beni tra gli eredi) oppure, nei casi più complessi, la divisione giudiziale, che comporta tempi lunghi e costi maggiori.
Per questo motivo è sempre consigliabile, prima di decidere la vendita, chiarire la volontà di ciascun erede e valutare soluzioni condivise.

Tassazione e imposte sulla successione

Un altro punto centrale riguarda le imposte.
Oltre all’imposta di successione, gli eredi devono considerare anche imposte ipotecarie e catastali, necessarie per la voltura e la trascrizione.
È importante sottolineare che le tasse di successione non vanno confuse con quelle che si pagheranno al momento della vendita: sono due momenti distinti, con regole diverse.

La vendita e la plusvalenza

Molti eredi si chiedono se vendere subito oppure attendere. Dal punto di vista fiscale, la vendita di un immobile ereditato può comportare la tassazione della cosiddetta plusvalenza, ossia il guadagno derivante dalla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
Tuttavia, per gli immobili ricevuti in eredità, la legge prevede un’eccezione: se il defunto possedeva l’immobile da almeno cinque anni, la vendita è esente da tassazione sulla plusvalenza. Questa regola vale anche se si decide di vendere subito dopo la successione.
Diverso è il caso di un immobile acquistato di recente dal defunto e poi trasmesso agli eredi: in quel caso, la tassazione può scattare.

Documenti da predisporre

Prima di mettere in vendita un immobile ereditato, è utile raccogliere tutta la documentazione necessaria:

• atto di successione;

• certificato di morte e stato di famiglia del defunto;

• visura e planimetria catastale aggiornate;

• attestato di prestazione energetica (APE);

• eventuali pratiche edilizie e conformità urbanistica.

Questi documenti saranno richiesti dal notaio e dall’agenzia immobiliare per avviare la compravendita. Una preparazione accurata evita ritardi e problemi in fase di trattativa.

L’aiuto di un professionista

Gestire un’eredità immobiliare può sembrare un percorso complicato, soprattutto per chi non ha dimestichezza con aspetti catastali e fiscali. Affidarsi a un’agenzia immobiliare esperta o a un notaio di fiducia consente di evitare errori, rispettare le scadenze e arrivare alla vendita con maggiore serenità.
Un professionista potrà anche consigliare sul valore reale dell’immobile, aiutando gli eredi a definire un prezzo di mercato corretto.

Vendere una casa ricevuta in eredità non è mai un semplice atto commerciale: richiede attenzione a procedure burocratiche, normative fiscali e rapporti tra coeredi. Conoscere i passaggi fondamentali e rivolgersi a consulenti competenti è il modo migliore per trasformare un bene ereditato in un’opportunità concreta, senza sorprese.